沪七条满月：成交大涨、价格止跌，上海楼市走出上升通道

阿萨德刚

2026 年 2 月 26 日，上海 “沪七条” 楼市新政正式落地，以限购松绑、公积金提额、房产税优化为核心，精准激活刚需与改善需求。如今新政满月（2 月 26 日 - 3 月 25 日），上海楼市交出亮眼成绩单：成交量创近五年新高、价格终结 33 个月连跌、市场信心全面修复，彻底告别低迷，稳步迈入上升通道。

一、满月核心数据：量价齐升，回暖超预期
1. 成交量爆发，创多年纪录

• 一二手房累计成交 2.57 万套，同比增长 11%；二手房成交 2.37 万套，同比大涨 19%。
• 3 月二手房网签 3.12 万套，环比暴涨 176%，创近五年单月新高；单日最高成交 1472 套，单周成交 7233 套，均刷新五年纪录央广网。
• 新房市场同步回暖，3 月成交 10642 套，环比增长 155%；日均来访量环比提升 70%，外环内翻倍。
  

2. 价格止跌回升，终结连跌颓势

• 2 月二手房价格环比涨 0.2%，终结 33 个月连续下跌；3 月环比再涨 0.4%，4 月涨 0.7%，实现三连涨36氪。
• 刚需板块（嘉定、青浦、松江）价格环比涨 0.3%-0.5%，内环优质房源挂牌价小幅上调，成交周期缩短 50%。
• 4 月上海一二手房价格环比涨幅全国领先，新房同比涨 3.7%，为一线城市唯一正增长城市36氪。
  

3. 市场热度飙升，供需两端活跃

• 中介门店日均带看量环比涨 40%，刚需咨询占比超 70%；交易中心人流激增，虹口、浦东等大厅日均办理量翻倍央广网。
• 新房市场 20 个新盘开盘，徐汇滨江安澜庭、宝山上大星皓名邸等认购比超 1，部分项目开盘售罄。
• 二、真实案例：新政红利落地，不同群体受益显著
  案例 1：非沪籍刚需，1 年社保快速上车
  客户陈先生，29 岁，浙江籍，上海互联网从业者，社保缴纳 1 年 1 个月。此前因 3 年社保门槛，只能观望远郊，首付压力大。
  新政利好：1 年社保获外环内购房资格；公积金首套最高贷 240 万，首付降至 30%。最终在嘉定南翔购入 89㎡三房，总价 470 万，公积金贷款 240 万，月供约 1.18 万，成功安家上海。
  
  案例 2：改善家庭，置换链条打通低成本换房
  客户刘女士，沪籍，名下中环内 65㎡老房，计划置换 120㎡四房。此前因房产税、贷款额度限制，置换成本高。
  新政利好：置换后唯一住房可退房产税；公积金二套额度上浮。以 430 万卖出老房，在闵行七宝购入 122㎡改善房，总价 760 万，公积金贷款 270 万，顺利完成升级。
  
  案例 3：房企项目，去化周期大幅缩短
  浦东某刚需盘（外环外），2025 年月均成交 8-10 套，去化周期 24 个月，库存积压。
  新政影响：非沪籍 1 年社保可购外环外住房且不限套数，客户激增。新政后月均来访 800 组，成交 25-30 套，去化周期缩至 10 个月，资金回笼加速。
  
  案例 4：高端市场，核心区豪宅热度回升
  杨浦 “中海云邸玖章”（千万级），新政前周均成交 2 套；新政后周均成交 5.6 套，客户以改善型家庭、企业高管为主。浦东滨江 “保利世博天悦”（5000 万级），销售速度提升 50%，核心区优质豪宅抗跌性凸显。
  
  三、回暖逻辑：政策托底 + 需求释放，形成良性循环
  1. 政策精准发力，破除市场壁垒
  
  • 限购松绑降低非沪籍入场门槛，1 年社保覆盖大量新市民，激活刚需基本盘央广网。
  • 公积金提额（首套最高 240 万）直接降低首付与月供，撬动 300-500 万刚需市场央視網。
  • 房产税优化打通置换链条，“卖一买一” 成本降低，改善需求集中释放。
    
  
  2. 需求集中释放，刚需改善双轮驱动
  
  • 刚需（300-500 万）：占成交 70% 以上，非沪籍新市民、年轻白领为主，托底市场。
  • 改善（500-1000 万）：成交占比提升，二胎家庭、沪籍置换群体入场，推动价格稳步上涨。
  • 高端（1000 万 +）：核心区稀缺房源抗跌性强，成交稳步增长，稳定市场预期。
    
  
  3. 市场信心修复，从观望到入场
  
  • 3 年调整后房价处于低位，议价空间大，刚需入场意愿增强。
  • 新政后成交量持续走高，“量在价先” 信号明确，房东报价趋于坚挺，买家恐慌性入场，形成 “成交涨→信心升→更多成交” 的良性循环。
    
  
  四、市场新格局：分化加剧，稳中有升成主线
  1. 区域分化：核心区坚挺，远郊去库存
  
  • 内环内 / 核心区：配套完善、房源稀缺，去化周期＜6 个月，价格稳步上涨，改善首选。
  • 中外环 / 五大新城：刚需集中地，成交量最大，价格平稳，以跑量为主。
  • 远郊板块：库存高、去化周期＞18 个月，价格小幅波动，以价换量仍存。
    
  
  2. 趋势判断：上升通道确立，短期稳中有升
  
  • 短期（3-6 个月）：政策红利持续释放，成交量维持高位，价格稳步上涨，“金三银四” 延续热度。
  • 中期（6-12 个月）：市场分化加剧，核心区优质房源领涨，远郊逐步企稳，整体 “量升价稳”。
  • 长期：坚持 “房住不炒”，政策以稳为主，市场回归理性，健康可持续发展。
    
  
  五、总结：满月验证成效，上升通道已开启
  “沪七条” 满月，成交大涨、价格止跌、信心修复三大核心信号明确，上海楼市正式走出长达 3 年的调整期，迈入稳中有升的上升通道。政策托底、需求释放、信心回归，三重动力驱动市场持续回暖，刚需入场、改善升级、高端保值的格局逐步成型。
  
  对购房者而言，当前是政策窗口期 + 价格低位期 + 供应充足期的黄金入场时机：刚需可抓住限购松绑机遇，低成本安家；改善可借助置换红利，升级居住品质；投资者聚焦核心区优质房源，稳健保值。
  
  上海楼市的上升通道已开启，一个健康、稳定、可持续发展的全新格局，正加速呈现在眼前。