核心片区优质地块集中挂牌 土拍热度持续升温 高效赋能城市更新

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城市更新，土地为基。近期，全国多个重点城市集中推出核心片区优质地块，土拍市场热度回升、优质地块竞争加剧，成为激活城市发展动能、推动城市更新提质的重要引擎。从一线核心城区的稀缺宅地到强二线城市的黄金板块，一批区位优、配套全、潜力大的地块密集挂牌出让，不仅吸引头部房企积极布局，更通过 “土地 + 更新” 的模式，盘活存量空间、完善城市功能、提升片区能级，为城市高质量发展注入强劲动力。

一、优质地块集中入市，核心片区成供应主力
此轮土拍呈现核心聚焦、优质集中、业态多元的鲜明特征。各地优先推出主城核心区、成熟板块、旧改片区的稀缺地块，以 “小而美” 高密度宅地、商住混合用地为主，兼顾产业配套与公共服务，精准匹配市场需求，有效激活土地市场活力。

上海2025 年第五批次集中供地于 5 月 29 日挂牌，推出 6 幅优质地块，起始总价高达 192.47 亿元，覆盖浦东曹路、杨浦东外滩、闵行颛桥等六大热门区域，涵盖住宅、商住、科创配套等多元业态，其中东外滩滨江地块凭借稀缺江景资源，成为市场焦点。

北京丰台核心区供地提速，5 月 19 日太平桥城中村改造 A 区地块挂牌出让，该地块地处西二环与西三环之间，为内城罕见纯住宅用地，容积率仅 2.0，经过 151 轮激烈竞价，最终以 41.54 亿元成交，溢价率 15.4%，刷新区域年内土拍热度。

青岛市北区新都心片区同步挂牌两幅优质地块，包括果品市场纯住宅地块与福州北路双山商住地块，紧邻地铁 3 号线、规划 5 号线，教育、商业配套成熟，低容积率 + 双地铁的组合优势，使其成为北部城区价值提升的核心载体。
二、土拍升温背后：市场信心回归，城市价值凸显
核心片区优质地块集中挂牌、热度攀升，本质是市场信心修复、城市价值认可、发展预期向好的直接体现。

从市场层面看，经历调整期后，房企投资策略趋于理性，聚焦核心城市、深耕优质板块、争抢稀缺地块成为共识。北京丰台、上海东外滩、广州珠江新城等核心区域地块，因区位稀缺、配套成熟、去化稳健，成为头部房企 “必争之地”。2026 年 2 月，广州珠江新城马场地块以 236 亿元总价成交，折合楼面价 8.5 万元 /㎡，吸引 7 家房企 240 余轮竞价，彰显核心地段的不可替代性。

从城市层面看，优质地块集中出让是城市更新的关键抓手。各地通过 “旧改 + 供地” 模式，盘活低效用地、改造老旧片区、完善基础设施。福州晋安区琯尾街旧改片区 2026 年 1 月集中出让 3 幅核心宅地，总成交 43.11 亿元，该片区为二环内规模最大旧改项目之一，出让后将建设高端住宅与配套商业，彻底改善片区面貌。

从政策层面看，多地优化供地结构，优先保障核心区、更新区土地供应，绑定高品质住宅标准、公共配套建设等要求，推动 “土地出让” 向 “城市营造” 转变。济南 CBD 西区地块将层高、新风系统等硬指标写入出让文件，成为全省 “好房子” 建设的示范项目。

三、土拍赋能城市更新：从空间重塑到功能升级
优质地块出让并非简单的土地交易，而是城市更新的核心引擎，通过 “以地换空间、以地促升级、以地惠民生”，推动城市从 “外延扩张” 向 “内涵提质” 转变。

（一）盘活存量空间，破解旧改难题
核心片区优质地块多源自城中村改造、老旧厂区搬迁、低效用地再开发。北京丰台太平桥地块原为城中村，基础设施落后、环境脏乱差，通过土地挂牌出让，引入品牌房企开发高端住宅，同步建设社区公园、便民商业，彻底改变片区面貌。杭州上城区城东新城地块原为商业用地，2025 年完成 “商改住”，容积率降至 2.2，打造低密度高品质社区，成为主城更新标杆。

（二）完善城市功能，提升片区能级
优质地块开发同步配套教育、医疗、商业、生态等公共设施，补齐片区短板、优化功能布局。上海第五批次供地明确要求地块配建幼儿园、社区服务中心、口袋公园等，实现 “拿地即配套、建成即宜居”。青岛新都心地块紧邻地铁、规划学校，将打造集居住、商业、教育于一体的复合型社区，带动北部城区能级跃升。

（三）激活市场活力，带动产业升级
土拍热度传导至楼市与产业端，提振市场信心、带动上下游产业复苏。福州琯尾街旧改地块出让后，带动周边二手房价格稳步回升，建筑、建材、装修等行业订单增长。上海颛桥、南大等产城融合地块，采用 “住宅 + 科创” 复合开发模式，吸引数智经济企业总部集聚，推动产业升级与人才集聚。

（四）保障民生福祉，改善居住品质
核心地块聚焦高品质住宅供给，满足居民改善型需求。北京、上海、杭州等城市地块容积率普遍控制在 2.0-2.5，绿地率≥35%，绑定精装、绿色建筑标准，打造宜居标杆。深圳福田梅林地块为 16 年来首宗公开出让的纯住宅用地，经过 148 轮竞价成交，将填补核心区高端住宅空白，提升居民居住品质。

四、理性看待热度：稳预期、控风险、促长效
当前土拍升温是结构性回暖、而非全面过热，核心区优质地块热度高、远郊地块遇冷，市场分化明显。业内专家表示，需理性看待土拍热度，既要把握城市更新机遇，也要防范溢价过高、成本倒挂风险。

对房企而言，应坚持理性拿地、深耕产品力，聚焦核心城市、优质板块，打造符合市场需求的高品质项目；对政府而言，需优化供地节奏、完善出让规则，平衡土地收益与民生需求，严格落实配套建设、品质管控要求，确保土地出让真正服务于城市更新与民生改善。

五、结语：以土拍为笔，绘就城市更新新图景
土地是城市发展的稀缺资源，核心片区优质地块集中挂牌、土拍升温，既是市场信心的 “晴雨表”，更是城市更新的 “加速器”。从北京丰台到上海外滩，从广州珠江新城到青岛新都心，每一幅优质地块的出让，都承载着片区焕新、功能升级、民生改善的使命。

未来，随着更多核心优质地块入市，土拍市场将持续理性回暖，以土地高效利用推动城市内涵提质，以精准开发激活片区发展活力，在城市更新的浪潮中，绘就宜居、韧性、智慧的现代化城市新图景。